各人好，来望望韩国楼市。
韩国楼市暴跌
韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。昔日5年，韩国房价合座涨了80%，2020~2021年最大涨幅最初40%，首尔更是最初50%，房价一度达每粗浅米15万东说念主民币，仅次于中国香港。
2016年欧债危急扩张到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起初。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价径直飞起。
不外，最近，韩国房价崩了。2022年3月起，好意思联储开启了数轮强势加息，严重依赖收支口商业的韩国为了平抑汇率波动风险，紧随自后开展同步加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。
2021年8月跟着韩国央走运行加息，房价开启了崩盘模式，首尔本体来回房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。
据《亚洲日报》报说念，韩邦本年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价钱较客岁平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。
在首尔，部分公寓价钱下落了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。
5月3日，韩国房地产信息管事企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，后果显现，本年第一季度初次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）东说念主数达到6.8105万东说念主，创2010年运行进行有关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度，初次购房者数目达到了14.8961万东说念主，创下了历史最高记录。但是客岁第一季度降至8.7660万东说念主后，本年的购房者数目再次降至历史最低值。
传贳房——利率“加快器”
分析觉得，一种称为“传贳”的租房轨制频年来快速推升了韩国房地产市集的热度。
国君国外宏不雅分析师周浩写得一份研报称：
韩国的房地产市集与其他主流国度不尽疏导。在传统的租房与买房以外，存在第三种形态——传贳房，这是一种介于月租和总计权之间的聘用。在传贳房租约最运行，佃农需交纳刻下房产市集价值50%-80%（具体由合约两边左券）的单一保证金，自后在总计这个词租约技术无需支付其它房钱。合约时时为2年，并可再续约两年，房主需在合约期满后退还总计押金。租约技术押金的利息收入与佃农无关，归房主总计，房主可将其算作收入。
传贳房算作韩国突出的产业，它是租借和金融用具的“麇集体”。凭据韩国政府的统计口径，传贳房一方面是佃农与房主的私东说念主贷款合约；另一方面，这亦然一种金融用具，关于房主来说，佃农的入款不错算作典质品，关于佃农来说，租借的房屋也可算作典质品，这不错在一定过程上升迁租借两边的杠杆水平。
在2008年金融危急后，韩国央行大幅调低了基准利率，股票开户这鼓动了佃农对传贳房的再度怜爱。在低利率时刻，一方面佃农不错通过银行贷款用低于平凡房租的成本住进同级别住宅；另一方面，房主不错将收取的大额押金投资于本钱市集，不祥购入新的房产并以传贳房的形态无间出租。在这种形态下，租客从简了开支，房主增多了个东说念主钞票，即使利率较低，银行业也通过强盛的业务限度得回了致力于的利差收入。这么一个三赢的所在鼓动了传贳房在昔日几年间价钱大幅高涨。
举例一个房产投资东说念主蓝本不错用手中的10亿韩元购买1套住房，但通过传贳形态出租，他不错在订立购房合同后先出租这套住房，拿到8亿押金后再向原房主支付房款。这么1套二手房的本体支付金额独一2亿韩元，10亿韩元不错让他购得5套近似的住房。但是，传贳轨制只合乎于房地产的上升周期。通过传贳轨制购房的房主，必须用下一个租客的押金智商返还之前的押金。但跟着房价下落，按比例得到的新押金已不及以偿付原押金。
2021年8月之后，韩国运行了加息通说念，终点是2022年3月份好意思国运行本轮加息周期以来，韩国为了留意好意思联储大幅加息使韩好意思利率倒挂幅度扩大，运行激进加息。
对租客来说，一次性拜托大笔资金的成本越来越高，以至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比房钱还高，与其如斯，租客虽然不会再聘用传贳房。
对房主来说，淌若租客退租，房主拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况径直导致使命巨额房贷的房主，靠近巨大还贷压力，要么聘用卖房，要么聘用跑路。
曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳形态在首尔买了280套屋子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房主径直灭绝，导致数百名租客终生的鸠合顿然之间化为虚假。
周浩研报称，伴跟着利率上升，传贳房有关的金融风险被放大，这导致了“接盘侠”变少，当从银行贷款的成本高于平凡租房成本时，蓝本的三赢所在不复存在，越来越多的租客运行从传贳房转向平凡月租房。数据显现韩国2022年景交的房屋租借合约中，平凡月租房的数目第一次杰出了传贳房。
在对传贳房需求下降的同期，部分房主不得不出售手中的房产以清偿租客押金，这就导致了韩国的房价加快下行。与此同期，仍有额外一部分房主无力偿还租客押金。因此韩国出现了一个意旨的气候，在房价大幅下落的情况下，即使有新的佃农惬心接盘传贳房，收到的押金也很难偿复原佃农的沿途押金，房主为了遮挽原佃农以幸免资金链断裂，以至运行向佃农倒贴房租。